早稲田 アパートについての記述
世界経済全体が一方的に右肩上がりで成長する「穏やかなインフレ」状態を前提として組み立てられた方程式なので、最近のような世界経済全体の成長が止まってしまったり、成長している地域が斑模様になっているような時代には、この物差しでの考え方は通用しにくくなっています。
したがって土地自体の持つ価値を「どのように享受するか」が重要になってくるのです。
この土地の持つ価値としては、今お話しした時間軸からの側面で考えるのがわかりやすいでしょーつ。
ひとくちに土地の持つ価値と言っても、いつまでにその価値を享受したいかによって考え方は異なってきます。
私は本来、土地の価値というものは中長期にわたる時間軸で判断し、期待するものだと考えます。
価値の「増加」は、「夢見る側面」と言い換えることもできましょうか。
たしかに地価という物差しだけで見れば、土地の値段は日本国内ではここ釦年間でGDPデフレーター率以上にはるかに下がってしまったことは事実です。
でもそれは貨幣価値に直しただけのことで、実際に土地はなくなったわけでもありませんし、例外はありますが使用価値が著しく下がった物件も少ないはずです。
会社の株式などでは、そうはいきません。
今までにどれだけの会社が倒産し、その株券が紙くずになったことでしょうか。
倒産した会社の株券の価値はゼロであるばかりか、もはや会社自体はこの世に存在していないわけです。
土地の良い点というのは、他人やマーケットがどう言おうが、自分さえよければ自分なりの価値が享受できるということです。
つまり中長期に持つ場合には毎年の公示価格などの「値付け」に一喜一憂するのではなく、土地そのものの持つ効用をしっかりと享受していれば幸せ、と考えるべきなのです。
平成初期の頃に多額の住宅ローンなどで住宅を買った人たちが、「こんな物件を買ってしまって大損した」などと愚痴る光景にしばしば遭遇しますが、その人に「でも住んでいてどうですか?ご家族は満足されていますか」などと尋ねると意外にも、子供はその町ですくすくと育っています、妻もお友達がたくさんできて満足しています、町もどんどん便利になっています、という返事が返ってくることが多いものです。
私は、その人たちは十分に土地の持つ効用を享受されていらっしゃるな、と思うことにしています。
ローンが払えないのならば深刻ですが、払えているかぎり、平成初期という時代からその素晴らしい町に住み、土地の持つ価値を堪能してきたのは、むしろ羨ましいとも言えるのではないでしょうか。
初老になった今、土地が安くなったからといって同じ物件を購入して、その人は本当にその土地から受けられる効用を100%享受できると言えるでしょうか。
土地の持つ価値を引き出すには、タイミングも大事だと思うのです。
土地の持つ「含み」を生み出すものとしての価値の取り方には、もう一つの側面があります。
「ギャンブル」「投機」の側面です。
これが世の中一般の多くの人たちが抱く不動産に対するイメージでしょう。
記憶に新しいところでは、昭和の末期から平成の初期にかけて日本国内は異様な熱狂に包まれていました。
「土地ころがし」が全盛で、土地はとにかく値上がりするので、度胸と根性で銀行から金を借りて、どんなに高くても不動産であるかぎり「買って、買って、買いまくれ!」の世の中でした。
この時代は声が大きくて手の皮の厚い人(相手を圧倒して、誰とでも握手できるという意味）が「勝ち組」と言われた奇妙な時代でした。
この時代に活躍した人たちは、その後どうなったのでしょうか。
私は二種類の人たちを知っています。
「買って、買って」の人たちは今、行方のわからなくなった人たちばかりです。
ほんの一部ですが「買って、売って、もう一度買って、でも最後は売ってしまった」という人たちは大金持ちになっています。
多くの方々がお気づきになると思います。
この世界はまさしくギャンブルの世界なのです。
株式の売買と同様で、周期的にチャンスを掴んでいくものです。
先ほども触れましたように、株式であれば簡単に売買ができるので激しく動くマーケットの中でギャンブルを完遂させることは比較的たやすいのかもしれませんが、売買しにくい不動産の世界でこれをやるなら、それこそ「度胸と根性」の世界です。
うまくいったら億万長者。
ただ、失敗するとその痛手は大きく、人生というボードから転がり落ちてしまう人が数多く出現します。
平成バブルの頃はしばらくの間、土地は値上がりを続け、それも激しく上がりましたので、億万長者がたくさん出現しました。
そしてほんの一部の人を除いて全員が退場しました。
今回のバブルも結果は同じです。
ただ前回よりも値上がりの幅や時間がはるかに短かったために、転落する人たちはあっという間でしたが、逆に波に乗り遅れた人たちは痛手が小さくてすんだともいえました。
今の中国が、まさにこの熱狂の中にいます。
中国の今後の不動産市況がどうなるのかしばしば話題になり、私自身もよく尋ねられるのですが、私はこのように答えています。
「いずれ崩壊します。絶対にね。でもひょっとすると我々が生きている時代には本格的な崩壊を見ることができないかもしれませんね」中国の経済規模のポテンシャルは日本の比ではありませんので、なんでも日本の事例をそのまま当てはめることはできません。
ただ、私が申し上げたいのは、ギャンブルにはいつか終わりが来るということ、そして人は古今東西みなギャンブルが大好きであるということです。
前述のとおり、現代は世界マネーがうなりをあげて世界中を彷捏しています。
中国の経済が目覚ましい伸びを続け、成長の記録を伸ばすのならば、世界マネーは多少の上下動を繰り返しながらどんどん中国に流れ込むことでしょう。
しかし、しょせんはギャンブルの世界です。
間違っても今、日本に投資にやってきている大勢の中国人のように、日本人も中国に行って土地を買い漁ったりしないことです。
一部の自信と勇気のある一握りのギャンブラーだけができることなのです。
それでも私は、土地にギャンブル的な夢を抱くことを否定はしません。
ギャンブルのルールに則って行なわれるかぎり、カジノが一部の国々で合法であるのと同様に、ギャンブルに参加することの効用を否定するものではありません。
ところで土地価格が毎年下がり続ける日本国内において、土地でギャンブルを行ない、勝つことなんて可能なのでしょうか。
私は、今後も十分にギャンブルで勝者になることは可能だと思います。
先ほども申し上げたとおり、世界マネーはその投資先を求めて世界中をネットという超高速の乗り物に乗って駆け回っています。
このマネーが中東のオイルに行ったり、レアメタルのような貴金属、穀物、中国の不動産に行ったり、あるいはスペインなどの欧州諸国にも群がり不動産価格が急騰したことは記憶に新しいことと思います。
いわばこの世界マネーという存在は、「イナゴの群れ」のようなものかもしれません。
ただ、イナゴと違ってなかなか消滅するということはありません。
したがって「儲け」が少なくなると、次なる儲かりそうな対象に向かって飛び去っていくわけです。
2005～2008年にかけて日本で生じたミニバブルも、まさにイナゴの群れ(=世界マネ⊥の一部が舞い込んできた典型的な事例でした。
平成バブル崩壊後に大きく下落した日本の不動産は、その担保としての価値を大幅にダウンさせ、これらの不動産に融資していた金融機関は多額の不良債権を抱えて瀕死の状態にありました。
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